Les coûts d'achat en un coup d'œil lors de l'achat d'un terrain, d'une maison et d'un appartement

• la structure des coûts
  • taxe de mutation immobilière
    • les taux d'imposition
  • frais de courtage
  • frais de notaire
  • description légale
• Frais d'achat supplémentaires
  • les coûts de modernisation
  • les coûts de développement
  • Coûts ultérieurs
• Conseils pour les lecteurs rapides

Le rêve de posséder une maison est un souhait de beaucoup d’Allemands. Dans la plupart des cas, le financement est le principal obstacle, et ce pour plusieurs raisons, notamment que les banques s’attendent à ce qu’au moins 20% du prix de l’immobilier soit financé au moyen de fonds propres. Dautre part, les coûts d’achat sont élevés, bien qu’ils ne soient pas calculés.Si vous souhaitez connaître tous les coûts d’achat de maison, de terrain ou d’appartement, vous apprendrez tout dans ce billet tous les coûts d’achat.

la structure des coûts

Tous les coûts supplémentaires ajoutés au prix d'achat de la propriété sont appelés coûts d'achat accessoires. Ceux-ci incluent les frais de courtage, les frais de notaire et de justice, ainsi que les taxes sur le transfert de biens immobiliers . Les banques ne financent pas ces coûts liés aux acquisitions. Ces coûts doivent être financés de votre poche. Les coûts d’achat accessoires varient considérablement d’un État fédéral à l’autre et peuvent donc représenter entre 10 et 15% du prix d’achat immobilier . En particulier, les droits de cession immobilière et les frais de courtage varient considérablement d’une région à l’autre.

Afin de garder une vue d'ensemble approximative, nous avons créé pour vous un tableau dans lequel sont répertoriés les coûts d'achat des différents états fédéraux. Gardez toutefois à l'esprit que ce tableau n'a pour seul but que de vous donner un aperçu. Les prix ne sont donc pas fixes et soumis aux fluctuations normales du marché. Pour l’aperçu général, 1, 5% des frais de notaire et de l’inscription au registre foncier ont été estimés.

Tableau - Structure de coûts avec frais de courtage

état	Somme des coûts d'achat
Bade-Wurtemberg	10, 07% - 11, 26%
Bavière	8, 57% - 9, 76%
Berlin	13, 45% - 14, 64%
Brandenburg	15.14%
Brême	10, 07% - 12, 45%
Hambourg	12, 25%
Hesse	11, 07% - 13, 45%
Mecklembourg-Poméranie-Occidentale	10, 69% - 13, 64%
Basse - Saxe	10, 07% - 12, 45%
Rhénanie du Nord-Westphalie	11, 57%
Rheinland-Pfalz	10, 07%
Sarre	11, 57%
Saxe	8, 57% - 12, 14%
Saxe-Anhalt	10, 07% - 13, 64%
Schleswig-Holstein	11, 57% - 15, 14%
Thuringe	11, 57% - 15, 14%

Tableau - Structure de coûts sans frais de courtage

état	Somme des coûts d'achat
Bade-Wurtemberg	6, 5%
Bavière	5%
Berlin	7, 5%
Brandenburg	8%
Brême	6, 5%
Hambourg	6%
Hesse	7, 5%
Mecklembourg-Poméranie-Occidentale	6, 5%
Basse - Saxe	6, 5%
Rhénanie du Nord-Westphalie	8%
Rheinland-Pfalz	6, 5%
Sarre	8%
Saxe	5%
Saxe-Anhalt	6, 5%
Schleswig-Holstein	8%
Thuringe	8%

taxe de mutation immobilière

La taxe de transfert immobilier est due sur tout achat d’un bien à partir de 2500 euros et peut aller jusqu’à 50% des coûts d’achat. C'est un impôt unique exigé par le bureau des impôts. Ne pas confondre avec la taxe foncière annuelle sur l'immobilier, qui est exigée par les villes et les municipalités. La base de calcul de la taxe de mutation immobilière est le prix de vente du bien immobilier.

Remarque: les droits de mutation immobilière ne sont limités à la valeur du terrain que si l'acheteur commence à construire la maison à une date ultérieure. À cette fin, la conclusion des contrats, mais dans le temps et en termes de contenu séparément. À cet égard, il n’existe pas de taxe de cession immobilière pour la construction de logements.

Il existe plusieurs exceptions où le bureau des impôts n'exige pas de taxe sur les transferts immobiliers.

• Désinvestissements entre époux et partenaires enregistrés
• Valeur de la propriété inférieure à 2500 €
• Ventes immobilières entre personnes directement liées: parent-enfant (également adopté)
• Don de personnes directement liées ainsi que de conjoints et de partenaires de vie
• Co-héritiers de Nachlassteilung

Selon l’article 13, paragraphe 2, GrEStG, bien que les propriétaires et les acheteurs soient considérés comme des débiteurs d’impôts, le contrat d’achat définit clairement qui paie les droits de cession immobilière et c’est dans la plupart des cas l’acheteur. Ainsi, la taxe de transfert immobilier ne peut guère être évitée dans les coûts d’achat.

les taux d'imposition

En fonction de l'État fédéral, le montant de la taxe sur les transferts immobiliers se situe entre 3, 5 et 6, 5% du prix d'achat immobilier . Cela vaut autant pour la terre que pour les appartements et les maisons.

taux d'imposition	États
3, 5%	Bavière, Saxe
4, 5%	Hambourg
5, 0%	Bade-Wurtemberg, Mecklembourg-Poméranie, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Brême
6, 0%	Berlin, Hesse
6, 5%	Brandebourg, Rhénanie du Nord-Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein, Thuringe

Les taux d'imposition sont très différents, car jusqu'au 1er septembre 2006, les taux d'imposition étaient uniformément répartis dans tout le pays, à 3, 6%. Depuis que les États fédéraux sont autorisés à fixer eux-mêmes ce taux d’imposition, celui-ci a considérablement augmenté. En Bavière et en Saxe uniquement, les droits de cession immobilière restent à 3, 5%. Ces augmentations sont une source de revenus bienvenue pour certains États, étant donné que tout montant supérieur à 3, 5% ne fait plus partie du système de péréquation financière national.

frais de courtage

La commission de courtage est également difficile à éviter, car les courtiers constituent souvent le moyen le plus simple et le plus simple d’acquérir un objet, ce qui correspond à leurs propres attentes. Comme pour les droits de cession immobilière, il existe également des courtiers régionaux.

Commission Realtor	États
3, 57%	Rhénanie du Nord-Westphalie, Rhénanie-Palatinat, Sarre
3, 57% à 4, 76%	Bade-Wurtemberg, Bavière
3, 57% à 5, 95%	Brême, Basse-Saxe, Hesse
3, 57% à 7, 14%	Saxe, Saxe-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thuringe
4, 19% à 7, 14%	Mecklembourg-Poméranie-Occidentale
5, 95% à 7, 14%	Berlin
6, 25%	Hambourg
7, 14%	Brandenburg

Remarque: dans la plupart des États fédéraux, la commission de courtage est répartie entre l'acheteur et le vendeur, mais le "principe de commande" ne s'applique pas aux ventes de biens immobiliers, mais uniquement à la location. Vous devez donc vous attendre à payer la commission de courtage, même si le vendeur a embauché le courtier.

Étant donné que les courtiers facturent souvent plus de 3, 5% plus la taxe de vente, vous devez d'abord bien connaître les frais de courtage et les définir contractuellement pour qu'ils ne soient pas dépassés. Les frais de courtage représentent donc une part non négligeable des coûts d’achat. Il est donc important de trouver le bon courtier pour vos besoins. Si vous avez trouvé un courtier, renseignez-vous sur ses références et renseignez-vous en personne auprès des propriétaires. Vérifiez les qualifications du courtier et combien de temps il a été courtier immobilier, en particulier dans leur région.

Faites attention aux points suivants pour les frais de courtage

• Les frais ne sont déductibles que dans des cas exceptionnels
• la commission doit être payée dans les 3 semaines
• Des frais de courtage sont également dus lorsque le contrat de vente est résilié de manière rétrospective.
• Si différents courtiers ont été mandatés, les frais peuvent doubler
• Le prix d'achat peut déjà inclure des frais de courtage, par exemple pour de nouveaux projets de construction
• Les courtiers peuvent facturer des frais plus élevés pour les propriétés de faible valeur

frais de notaire

Pour l'achat d'une propriété, un notaire est toujours nécessaire, car sans contrat de notaire, un contrat d'achat est inefficace. Le coût pour le notaire est d' environ 1% du prix d'achat. Parmi les tâches du notaire figurent l'identification des identités et la préparation des contrats d'achat. Il initie également l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier et l'annulation de l'ancien propriétaire à selbigem. Si vous demandez d'autres services supplémentaires du notaire, les frais de notaire peuvent augmenter.

description légale

Une fois que le notaire a commencé à inscrire le nouveau propriétaire au registre foncier, le registre foncier prend l'enregistrement et l'acheteur devient le nouveau propriétaire du bien. Pour l'inscription, des frais d' environ 0, 5% du prix d'achat sont dus . Ainsi, l’inscription au registre foncier représente le plus petit élément des coûts d’achat.

Remarque: s'ils sont financés, les établissements de crédit exigeront l'enregistrement d'une hypothèque au registre foncier à titre de garantie.

Calculer les coûts d'achat

Afin de vous montrer quelle est la structure de coûts des coûts d’achat accessoires, nous avons préparé un calcul comparatif. Comme objet de référence, nous avons utilisé une maison individuelle de 5 pièces et de 100 mètres carrés pour 440 000 euros. La propriété doit être située en Hesse et c'est une commission de courtage de 5, 95% acceptée. Les frais de notaire et l’inscription au registre foncier sont estimés à 1, 5%.

Coût d'achat	calcul
prix d'achat	440 000 €
taxe de mutation immobilière	26 400 €
Commission de courtage (net)	26 180 €
19% de taxe de vente sur la commission de courtage	4 974 €
Frais de notaire et inscription au registre foncier	6 600 €
Total des coûts totaux	504 154 €
Somme des coûts d'achat	64, 154 €

Les coûts d'achat sont dans notre exemple 64, 154 euros. Cela représente 12, 7% du prix d'achat et ceux-ci ne sont pas cofinancés par les banques. L'acheteur doit donc financer sur ses fonds propres. Ajoutez à cela les 20% d’équité dont vous avez besoin pour un emprunt bancaire, puis ajoutez encore 88 000 euros. Cela fait ensemble 152, 154 euros que vous auriez à vous financer.

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Frais d'achat supplémentaires

En plus des coûts d’achat normaux, en fonction de l’état du bien, des coûts supplémentaires peuvent être encourus. Tous les coûts d’achat éventuels pouvant survenir doivent être pris en compte dans votre planification financière afin que vous ne subissiez aucun désastre financier et nécessitent un refinancement coûteux.

les coûts de modernisation

Toute personne ayant acheté une maison ou un appartement peut avoir besoin de planifier les coûts de rénovation et de modernisation. Surtout avec les anciennes propriétés, il peut être nécessaire de rénover car les fenêtres, les portes et le toit doivent être renouvelés, car ils peuvent ne pas avoir l'efficacité énergétique nécessaire. Si, par exemple, une rénovation énergétique est nécessaire, vous devez vous demander si cela pourrait être subventionné par l'État.

les coûts de développement

Quiconque souhaite acheter un terrain pour construire sa propre maison doit d’abord vérifier dans quelle mesure le terrain à bâtir a déjà été aménagé. Il serait optimal que le terrain à bâtir soit complètement développé ou que les coûts de développement soient inclus dans le prix d'achat. Vous ne gérez pas la plupart des coûts d'aménagement, car un permis de construire n'est accordé que pour un terrain aménagé.

Remarque: avant d'acheter un terrain, demandez aux autorités responsables de la construction à quel point les coûts de développement peuvent être élevés.

Les éléments pour le développement comprennent:

• courant
• Gaz (pas absolument nécessaire)
• eau
• télécommunications

Les coûts ne sont pas fixes, car ils sont basés sur la distance à la jonction, mais vous pouvez estimer pour les éléments électricité, gaz et eau chacun environ 2000 euros. La connexion au réseau de télécommunication est souvent un peu moins chère. Mais même lors de l’achat d’une maison, des frais de développement peuvent encore être engagés. Bien entendu, quiconque achète une ancienne propriété existante ne s'attend pas à encourir des coûts de développement supplémentaires, car les conduites d'électricité, de gaz et d'eau sont aménagées, mais vous devez vérifier si les coûts de développement ont déjà été facturés. Vérifiez auprès de votre courtier ou de votre communauté si les coûts de développement sont déjà réglés. Les coûts de développement sont un gros problème et si vous avez besoin de plus d'informations, vous trouverez toutes les informations dont vous avez besoin dans notre contribution à Talu " Coûts de développement immobilier - Coûts par m² ".

Coûts ultérieurs

Après l'achat d'une propriété, des coûts réguliers sont encourus, en plus du versement mensuel du remboursement de l'hypothèque. Celles-ci incluent, par exemple, des coûts tels que les taxes foncières, l'assurance des propriétaires et l'assurance responsabilité personnelle des propriétaires ou de l'assurance responsabilité des propriétaires. Bien entendu, les coûts d’électricité et de chauffage, ainsi que les frais d’élimination des ordures ménagères, etc. continuent de baisser, comme pour tous les autres ménages.

Conseils pour les lecteurs rapides

• Les coûts d'achat sont très différents d'une région à l'autre
• les coûts d'achat peuvent représenter entre 10 et 15% du prix d'achat
• Les banques ne financent pas les coûts d'achat
• Calculer si des coûts supplémentaires pourraient être engagés