Acheter un terrain loué - de quoi s'agit-il? Tous les avantages et inconvénients

• Droit de construction héritable - quels sont les "> avantages et inconvénients
• L'utilisation des terres
• Sortir à la maison
• Valeur de la propriété variable
• De qui louer?
• Caractéristiques légales
• Pour les professionnels de l'immobilier

Construire sur un terrain construit est une alternative à l'achat de terrain. C'est beaucoup moins cher et offre donc la possibilité d'obtenir une propriété même avec un budget limité. Cependant, la construction sur des terres héréditaires comporte de nombreux obstacles juridiques et particularités qu'il convient de connaître avant de les construire. Une bonne connaissance de la situation juridique est obligatoire avant le choix de cette acquisition immobilière, sinon de mauvaises surprises risquent de menacer.

Contourner une grande partie des coûts de construction

Le droit allemand prévoit, en plus de l’achat de terrains, de les louer en location longue durée. Cela permettra aux promoteurs immobiliers d'économiser une grande partie des coûts totaux. Au lieu d'un prix d'achat unique, la propriété est louée pour 50 ou 100 ans. Le loyer, également appelé traditionnellement «bail», n’est pas un montant fixe, mais un pourcentage de la valeur du terrain. Bien que le terme "bail" soit encore très répandu, il n’est plus légalement autorisé.

Cette procédure offre de grands avantages pour les deux côtés. La terre est soumise à l'impôt. Un terrain à bâtir non utilisé ne génère donc que des coûts sans générer de rendement. L'usage commercial non constructif (par exemple, l'agriculture ou l'élevage) d'un terrain à bâtir est généralement interdit, mais au moins soumis à autorisation. Le droit de construction héréditaire peut offrir au propriétaire une telle rentabilité intéressante, qui va bien au-delà de l’impôt foncier.

Fond de commerce - qu'est-ce que c'est?

Dans le cas des locataires, les propriétaires fonciers et les promoteurs immobiliers concluent un contrat à long terme pour l'utilisation d'une propriété liée à la location. La propriété a déjà été approuvée pour la construction immobilière. Cependant, la mesure dans laquelle le terrain à bâtir a déjà été développé dépend de chaque cas. Le promoteur immobilier peut théoriquement commencer immédiatement avec la construction du bâtiment. Cependant, il est également obligé de payer le loyer foncier à partir de la date du contrat d'achat.

Cet intérêt représente environ 3 à 5% de la valeur de la propriété. Toutefois, comme cela peut fluctuer, le rendement est fourni avec un certain écart des deux côtés. Après l'expiration du contrat de licence, le droit de propriété du bien prend fin. Si le propriétaire n'a pas acheté la propriété dans l'intervalle, elle sera remboursée au propriétaire sans remplacement. Il en va de même si le locateur ne remplit plus ses obligations de paiement. Il s’agit d’un délai de grâce de deux ans, à la suite duquel le propriétaire peut considérer le contrat comme dissous.

La propriété construite appartient au propriétaire, cependant, il est obligé de payer une compensation raisonnable.

La particularité du droit de la construction héréditaire est qu'il peut être hérité en raison de la longueur des contrats. Ainsi, le contrat passe aux héritiers de ce promoteur immobilier. Cependant, cela ne s'applique qu'à l'heure spécifiée. La durée du contrat utilisée par l'héritier est également passée pour l'héritier.

Avantages et inconvénients

Les avantages du bail sont pour le locataire:

• Moyen pas cher d'acheter un terrain
• Réduction significative des coûts de construction
• Héritage de la propriété et du contrat

Les avantages de bail pour le propriétaire:

• Intérêts bien garantis sur le capital non utilisé par ailleurs
• Génération à long terme de revenus supplémentaires
• Hausse des revenus grâce au loyer foncier
• À la fin du contrat, un bâtiment pas cher sera facturé

Les inconvénients de bail pour le locataire:

• Sentant que vous possédez votre propre maison, mais pas votre propre terre
• Certaines incertitudes sur le fardeau financier annuel
• Haute responsabilité envers le propriétaire
• Vente considérablement compliquée du bâtiment construit.

Les inconvénients de bail pour le propriétaire:

• Sentiment d'avoir une maison étrange sur son propre terrain
• Pour être informé que le locataire gère la propriété avec soin
• Charge fiscale totale du loyer
• Longue période d'attente pour non paiement du loyer
• Évaluation annuelle détaillée de la propriété

L'utilisation des terres

Pour une propriété utilisée uniquement à des fins résidentielles, il est déjà difficile de garantir une utilisation prudente de la propriété pendant toute la durée du contrat. Avec une utilisation aussi longue, il est relativement probable que l'un ou l'autre des résidents de la propriété ne s'en occupe pas. Les tournevis hobby sont particulièrement problématiques. Les huiles usagées déversées illégalement ne peuvent généralement être attribuées à un pollueur qu'après l'expiration d'un bail foncier. Souvent, le propriétaire reste assis sur les coûts de rénovation.

Cela est encore plus problématique dans les bâtiments commerciaux construits à des fins de bail. La fluctuation des utilisateurs des entrepôts et des halls de production peut être très importante, rendant encore plus difficile le suivi de l'utilisation réelle de la propriété. En principe, le propriétaire foncier peut effectivement compenser la valeur du bâtiment par les coûts de rénovation attendus du terrain. Cependant, il convient également de rester réaliste: il faudrait construire un énorme bâtiment en pierre naturelle pour qu'il soit encore utilisable après 99 ans. La maçonnerie, la construction en acier ou les bâtiments à ossature de bois sont généralement prêts à être démolis après 99 ans.

Sortir à la maison

Le propriétaire a le droit, sous certaines conditions, d'exiger un retour anticipé de la propriété. Cela s'applique surtout si cela peut prouver que la propriété n'est pas utilisée correctement ou correctement. En revanche, l'usage personnel n'est généralement pas applicable en ce qui concerne le bail foncier. Voici la protection du locataire, puisque finalement à cette fin, la durée du contrat a été établie.

En pratique, toutefois, imposer un retour au foyer n’est pas si facile. Dans la plupart des cas, le paiement par défaut est utilisé. Cependant, à 24 mois, le législateur prévoit une très longue période pendant laquelle le propriétaire doit s'acquitter de ses obligations.

En outre, un "usage impropre" est également une question d'interprétation. Par exemple, il ne peut pas être fondamentalement interdit à un immeuble construit sur un bail de louer à nouveau. Il n'est même pas nécessaire que le propriétaire de la propriété soit informé des locataires actuels du bâtiment. Cependant, dans l'intérêt d'une bonne relation d'affaires, il est toujours conseillé aux deux parties de se traiter de manière aussi ouverte et transparente que possible. Cela évite les malentendus et évite les conflits juridiques coûteux.

Valeur de la propriété variable

Le loyer foncier de trois à cinq pour cent sera fixé par contrat et ne changera pas pendant la durée du contrat. Cependant, le prix du terrain est soumis à des fluctuations qui affectent sa valeur et donc le loyer. Cela peut être extrêmement différent régionalement. En Allemagne de l’Est, par exemple, de nombreuses régions ont connu une chute spectaculaire des prix de l’immobilier et de l’immobilier au cours des vingt dernières années. Les maisons de trois à cinq mille euros ne sont pas rares dans ces régions.

Inversement, il y a des régions en Allemagne où les prix des biens immobiliers de toutes sortes ont littéralement explosé. À l’heure actuelle, la région autour de Francfort-sur-le-Main connaît un essor sans précédent. Les prix ont plus que doublé au cours des dix dernières années. À la suite du Brexit, de nombreuses banques délocalisant de nombreux emplois de Londres vers cette région financière, cette tendance devrait se poursuivre à long terme et s’aggraver.

Ici, cependant, il faut simplement examiner les lois du marché en termes de logique: dans les régions où les prix de l'immobilier sont faibles, personne ne proposera une propriété intégrée mais essaiera toujours de la vendre. Lorsqu'il existe un marché immobilier pour les acheteurs, il est généralement inintéressant pour la solution patrimoniale. Inversement, dans les régions en plein essor, les parcelles sont coûteuses. Voici la location de terrain pour la construction héréditaire droite pour les deux côtés de façon très intelligente: La propriété reste avec le propriétaire et il peut espérer augmenter les revenus. Cependant, l'installateur de la propriété peut être beaucoup plus calme dans son projet, car les inconvénients concernant la qualité marchande de la propriété sont également mis en perspective.

De qui louer "> Caractéristiques légales

L'imposition d'une propriété dans le droit de la construction héréditaire est toujours pour le propriétaire après la valeur pure du terrain avant la construction de la propriété. Bien que la valeur d'une parcelle de terrain construite augmente théoriquement, le propriétaire ne peut toutefois pas facturer la propriété construite pour en augmenter la valeur. Après tout, ce n’est pas son immeuble qui se trouve sur son bien loué. Cependant, cette considération présente également des avantages pour le propriétaire: L'évaluation fiscale de la propriété est également calculée sur la base de terrains non aménagés.

Il est important pour les deux parties que le transfert des obligations soit transféré aux utilisateurs ultérieurs potentiels. Ceci doit être spécifié par contrat, sans quoi il pourrait y avoir des conflits juridiques considérables avec les acheteurs des immeubles ou des terrains. Celles-ci absorbent alors généralement tous les avantages financiers de la propriété construite au sol.

Pour les professionnels de l'immobilier

Considérée plutôt sobre, la situation suivante se dégage: La période de remboursement moyenne d’une maison construite prend 30 ans. Après cela, un propriétaire est l'unique propriétaire de sa propriété sans en rendre compte à personne d'autre. Toutefois, déduire une rente foncière sur trente ans représente également un montant considérable, de sorte que l’avantage financier pour les propriétaires purs est plutôt faible.

Cependant, les choses sont différentes pour les constructeurs d'habitations axés sur le retour. Un immeuble multifamilial sur une propriété à bail rapportera beaucoup plus rapidement que si la propriété devait être achetée pour le bâtiment. En outre, le loyer annuel au sol peut être déduit en tant que dépense, ce qui permet de générer des avantages fiscaux globaux.

Indépendamment de la manière dont vous souhaitez utiliser le bien à bail, un conseil juridique détaillé et détaillé ainsi qu'un contrat étanche sont essentiels pour les deux parties. Seul un accord contractuel clair peut garantir que les deux parties puissent tirer pleinement parti de l'activité. Cela est particulièrement vrai si les signataires du contrat initial cèdent leurs droits à des tiers par la vente ou la succession. Un bon contrat de bail tient compte de ce cas dans une large mesure et garantit qu'aucun problème ne surviendra pendant la succession.